Продавая любую недвижимость, будь это дом, квартира или дача, продавец несет ответственность перед покупателем за её состояние. Покупатель после подписания нотариального договора купли-продажи должен получить во владение недвижимость в том же самом виде, что и видел до этого.
Иногда, между сторонами возникают споры, после того, как покупатель фактически стал пользоваться недвижимостью и обнаружил скрытые недостатки или дефекты, о которых, знал Продавец. Например, когда не работает часть электрики, в помещениях под обоями скрыта плесень, вздувается или трескается половое покрытие, существуют проблемы с вентиляцией или рядом проживают шумные соседи.
Отдельно стоить отметить, что скрытым недостатком по закону также являются шумные соседи, которые нарушают закон шумя ночью и превышая допустимый уровень шума. Поэтому, если у вас такие соседи, то лучше перед продажей сообщить об этом покупателю.
Вероятно, наиболее шумными соседями, являются маленькие дети, особенно если они живут наверху. Но это нельзя считать недостатком в использовании недвижимости. Здесь речь идёт больше о постоянных вечеринках, гулянках и другого рода посиделок, особенно сопровождаемых громкой музыкой.
Что такое вообще скрытые дефекты?
Закон даёт следующее определение: «Скрытым дефектом является несоответствие условиям договора, которое имело место во время заключения договора и о котором продавец не сообщил покупателю и которое сам покупатель не мог заметить при заключении договора. Как правило, скрытый дефект возникает после заключения договора, когда новый владелец начинает пользоваться вещью. В отсутствие соглашения, то есть пункта, относящегося к конкретной характеристике объекта, необходимо оценить, соответствует ли оно предполагаемой цели и по крайней мере, имеет ли оно то же качество, что и аналогичные предметы.
Срок действия данного закона и защиты покупателя составляет два года с момента заключения договора купли-продажи. При обнаружении недостатка покупатель имеет права требовать устранения дефекта или покрытия расходов на ремонт за счет продавца.
Что делать, если покупатель обнаружил скрытый недостаток?
- Допустить к осмотру жилого помещения специалиста по строительству и составить акт о недочётах.
- Письменно уведомить об этом Продавца.
- Сделать фотографии обнаруженных недочетов. Фотографии являются вещественным доказательствам. Желательно иметь фотографии до покупки жилья и во время обнаружения недостатка.
Расторжение нотариального договора
Покупатель также имеет право расторгнуть договор купли-продажи. Если выяснится, что продавец нарушил условия договора и покупатель сообщил об этом продавцу, но устранение недостатка невозможны или не удались и если продавец отказывается делать это или не делает это в течение разумного времени, то он серьезно нарушает условия договора.
Для расторжения договора покупатель должен подать продавцу заявление о расторжении договора.
К сожалению, практика показывает, что стороны, как правило, не приходят к обоюдному соглашению и дело доходит до суда. В этом случае суд решает, какие дефекты были скрыты специально, а какие нет.
Для того, чтобы, избежать подобной ситуации покупателю стоит воспользоваться услугой эксперта в данной области при покупке жилья, а Продавцу фиксировать все известные имеющиеся дефекты в нотариальном договоре.
Анатолий Амбрози, эксперт по продаже недвижимости
